* Sistem konut sahibi olmak isteyen kişi açısından en mantıklı faiz oranını ve en makul geri ödeme koşullarını mümkün kıldığı için, geri ödeme vadeleri ve miktarları kişinin durumuna göre ayarlanabilir olduğu için, dar gelirli ya da orta sınıf mensuplarına konut sahibi olma imkanı verecek.

* Aylık ödemeler çok uzun döneme yayıldığı için oldukça düşük olacak. Bu nedenle pek çok kişi sistemden yararlanabilecek. Kira öder gibi aylık çok cüzi rakamlarla konut sahibi olunacak.

* Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek, böylece risklere karşı harcanan emek sigortalanmış olacak. Konut sigortalı olduğu için doğal afetlerde zarar sigorta şirketi tarafından ödenecek.

* Emlak piyasası ve inşaat sektörü canlanacak.

* Konutların bedeli tarafsız kuruluşlarca belirlenecek.

* Sadece iskan sahibi yasal konutlar bu sistemde yer alacak bu nedenle sistemde inşaat kalitesi yükselecek. Binalar doğal afetlere karşı dayanıklı olacak.

* Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar.

* Konut sahibi olmaya çalışan vatandaş aynı anda hem konut kredisine hem de kiraya ödeme yapmayacak. Oturduğu eve kira öder gibi sahip olabilecek. Vatandaş böylelikle kooperatif sisteminden de kurtulmuş olacak.
                                                                                                                                         Kaynak: Sabah Gazetesi

Türkiye, gayrimenkul piyasasının son derece canlı olduğu ülkelerden birisidir. Gayrimenkul uzun zamandan beri en popüler yatırım aracı olmasına rağmen, yatırımcı sayısı sınırlı kalmıştır. Bunun başlıca sebebi, Türkiye’de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasıdır. Türk insanının yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına bağlıdır. Bugüne dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenler artık ortadan kalkmaya başlamıştır. Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte özellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Türkiye şartlarına adapte edilerek uygulanması tartışılmaya başlanmıştır. Kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de Türk insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı verecektir.

Merkez Bankası’nın 17 Aralık 2004 tarihinde açıkladığı verilere göre toplam tüketici kredileri 9 milyar USD, konut kredileri ise 1,8 milyar USD mertebesindedir. Tüketici kredileri toplamı Gayri Safi Milli Hasıla’nın yüzde 3,4’ünü oluşturmaktadır. Konut kredileri ise tüketici kredilerinin yüzde 20’si seviyesindedir. Konut kredisi konusunda, gerekli finansman araçları sunularak yeni düzenlemeler yapılması halinde, büyük bir potansiyel bulunmaktadır. Bu durumu keşfeden yurt içi ve yurt dışındaki kuruluşlar şimdiden hazırlıklara başlamışlardır.

2003 yılı yaz aylarında faizlerin ve enflasyonun düşmesiyle başlayan olumlu hava sayesinde tüketici kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler uzamıştır. Konut kredilerinin ekonomide olması gereken seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye şartlarına adapte edilmesi gerekmektedir. Bu amaçla Maliye Bakanlığı ve SPK tarafından ortak yürütülen çalışmalar tamamlanmış ve tasarı Hükümet’in incelemesine sunulmuştur.

Türkiye’de konut kredilerinin az olmasının başlıca 3 ana sebebi bulunmaktadır. Birincisi; Hazine bonolarının faiz oranının yüksek olması ve bütçe açığı yüzünden bankalar gayrimenkul yatırımına fon tahsis etmeyerek hükümete borç vermektedir. İkincisi; Emlak Bankası’nın tasfiye sürecine girmesi neticesinde, kamu tarafından konut kredilerine gereğince destek verilememektedir. Üçüncüsü de; büyük özel sektör bankaları, halen endüstriyel holdinglerin birer parçası ve diğer faaliyetleri finanse ettikleri için şu anda uzun vadeli ipotek işine girmek istememektedirler. Bu nedenle mevcut şartlar altında ancak ön ödeme için hazır nakit parası olanlar veya değişik yollardan borç para bulanlar konut sahibi olabilmektedir.

Bu bağlamda, Türkiye pazarı ipoteğe dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele sahip durumdadır. Risklerin iyi bir şekilde kontrol altına alınacağı hükümet destekli bir finansman modeli kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan sisteme büyük destek sağlanacaktır. Şu an piyasada özel sektör açısından güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır. Sistemin kurulmasıyla birlikte kısa sürede 2 milyar dolarlık bir yabancı sermayenin Türkiye’ye gelmesi beklenmektedir.

Türkiye Bankalar Birliği’nin verilerine göre konut kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık yüzde 0,02’sini oluşturmaktadır. Kredilerdeki temerrüt oranının bu denli düşük olmasının başlıca iki sebebi vardır: birincisi Türk insanının karakter olarak borcuna sadık bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri seçiminde çok dikkatli davranması ve gerekli teminatları almasıdır. Bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye’de başarılı olacağının önemli bir göstergesidir.

İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulama tekniğini bilmek gerekir. ABD’de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu üzerinde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satıp nakde dönerler, bu nedenle de düşük faizli kredi sunma imkanı vardır. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar. İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar’ın yaklaşık yüzde 65’i ev sahibi olmuştur.

Türk Lirası konut kredilerinde uygulanan aylık faiz oranları yüzde 1,95-2,55 arasında iken son zamanlarda piyasada artan rekabet ortamında yüzde 1,33’lere kadar gerilemiştir ve maksimum vade 15-20 yıldır. USD veya EURO’ya endeksli kredilerde ise aylık faiz oranları yüzde 0,69 ile 1,05 arasında değişmektedir ve maksimum vade 15 yıldır. Bu oranlar, ABD ile kıyaslandığında bir hayli yüksektir. ABD’de Mortgage faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 4.75, 30 yıl için yüzde 5.33 düzeyindedir. Türkiye’de kurulacak ipoteğe dayalı finansman sisteminde uygun risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve gerekli teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara çekilebilecektir.

Türkiye’de halen konut kredisi sigortası yapılmamaktadır ve açılan kredileri menkul kıymetleştirmek için bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15 yıllık vadelerle konut kredisi vermeye başlayan bankalar kredi riskini kendileri üstlenmektedirler. Türkiye’de yakın bir zamanda kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kıymetleştirmek amacıyla bankalar konut kredisi portföyleri oluşturmaya başlamışlardır. Sistem çalışmaya başladığında hazır portföyü olan kurumlar öncü rol üstlenerek avantajlı hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi açmak için kısa sürede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir. Bu konuda özellikle yeni kurulmuş olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satın alarak önemli katkı sağlayacaktır. Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin üzerindeki finansman yükünü de azaltacaktır.

SPK ile Maliye Bakanlığı’nın ortak olarak tasarladıkları modelde, uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasaları yoluyla satacak bir ’İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşu’ oluşturulması düşünülmektedir. Bu konuda da Toplu Konut İdaresi’nin yeni fonksiyonlar üstlenmesi gündeme gelmektedir.

Piyasada halen işlemekte olan konut kredisi sisteminde, krediye konu olan gayrimenkul risklere (deprem, sel, yangın, terör saldırısı, fırtına, kar, vb.) karşı sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat sigortası veya ferdi kaza sigortası yaptırılmaktadır. Sigorta ve ipotek masrafları dahil kredi ile ilgili masraflar müşteri tarafından karşılanmaktadır. Bazı bankalar uzun vadeli konut kredisinin geri ödemelerini garanti altına almak için bir kefil ile yetinmeyerek iki tane müteselsil kefil istemektedir. Bankalar verdiği kredilerde, risklerin büyük bir kısmını kendileri yüklenmeleri sebebiyle, çok sağlam güvenceler almaktadırlar.

Konut kredilerinde önemli bir role sahip "tapu sigortası" Türkiye’de yenidir ve şu an sadece bir Amerikan şirketi bunun uygulamasını yapmaktadır. Tapu sigortası, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde karşılaşılabilecek tüm sorunları aşmayı garanti eden bir sigorta çeşididir. Kurulacak yeni ipoteğe dayalı finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta şirketleri de tapu sigortası için poliçe düzenlemeye başlayacaklardır.

Türkiye için uygun bir finansman modelinin bulunması konusunda, mevcut Bankalar Kanunu ve uygulaması "Mortgage" konusunda gerçek bir engel oluşturmaktadır. Zira Mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edildiğinde, taksidini ödeme güçlüğü çeken kişi veya kuruluşun bütün kredisi faiziyle birlikte geri çağrılması kaçınılmaz hale gelmektedir. İpoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemleri yaşanmaması için, krediler sigorta ettirilmektedir.

Borçlunun temerrüte düşmesi durumunu kapsayan sigorta poliçeleri zenginleştirilerek sisteme dahil edilmelidir. İpoteğe dayalı finansman kredileri, tüketicinin korunması hakkındaki kanun kapsamına alınarak düzenlenmelidir. Temerrüte düşen kişi evini kaybettiği gibi bütün mal varlığını da kaybetme riskine girmemelidir. Kredi veren ile konut satıcısı arasındaki anlaşma gereği, sözleşme feshedilince temerrüte düşen alıcıdan ev geri alınmalı, konutun satışa çıkarılması sonucu yeni alıcının ödediği bedelden, kişinin oturduğu müddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parası iade edilmelidir. Kredi alan tarafından borcun tamamı ödeninceye kadar evin tapusu belirli bir ücret karşılığında yediemin (Trustee) şirketi üzerinde durabilir.

İpoteğe dayalı finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi için, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulması ve ekonomik istikrarın sürdürülmesi gerekmektedir. Zira yabancı para cinsinden yapılan uygulamalar sadece kısıtlı bir kesime ulaşmakta, döviz kurlarındaki dalgalanma ve devalüasyonlarda konut alıcılarını sıkıntıya sokabilmektedir.

Mortgage sisteminin Türkiye’deki uygulamasında karşılaşılacak problemleri aşmak için özel ihtisas mahkemeleri kurulmalı, yargı ve ipoteğin paraya çevrilmesi süreci hızlandırılmalı ve ipoteğe dayalı finansmanla ilgili kanunlarda gerekli düzenlemeler yapılmalıdır. Özellikle Medeni Kanun, İcra ve İflas Kanunu, tapu sicili mevzuatı ve vergi mevzuatında değişiklikler yapılması gerekmektedir. Mevcut sistemde ipoteğin paraya çevrilmesi süreci kredi veren kurumlar için çok sıkıntılı ve zaman alan bir süreçtir.

Konut kredisi portföylerinin menkul kıymetleştirilmesini kolaylaştırmak amacıyla özellikle bireysel emeklilik sistemi ve yabancı sermaye teşvik edilmelidir. Kalite güvence ve standardizasyon konusunda ortak bir platform oluşturularak kullandırılan kredilerde homojenlik sağlanmalıdır. İpoteğe dayalı finansman sisteminin başarılı olması için hükümet tarafından sağlanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi teşvikler hayati önem taşımaktadır.

Türkiye’de ipoteğe dayalı finansman uygulamasının, kredi sigortası sistemiyle birlikte, Mortgage GYO’lar (Gayrimenkul Yatirim Ortaklığı) veya bu konuda ihtisaslaşan özel şirketler vasıtasıyla icra edilmeye başlanması uygundur. Mevcut kurumsallaşmış ve şeffaf yapılarıyla GYO’lar ipoteğe dayalı finansman araçları sunmak ve bunları menkul kıymetleştirmek için en uygun şirket türüdür. Halen yüzde 18 olan KDV’nin konut yapı kooperatiflerinde olduğu gibi yüzde 1 olarak uygulanması ve tapu harçlarının daha düşük belirlenmesi gibi teşviklerle GYO’ların ipoteğe dayalı finansman sisteminde öncü rol üstlenmesi sağlanabilir.

Ipoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak, hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracaktır. Sistemin işlemesi için gerekli iş gücü, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ülkemizde zaten mevcuttur. Gerekli düzenleme ve mevzuatın en kısa sürede tamamlanarak, AB kapısında gün sayan Türkiye’mizin değerli insanlarının konut sahibi yapılarak kaliteli yaşam standartlarına kavuşturulması gayrimenkul sektörünün tüm katılımcılarının öncelikli hedefidir.

Mortgage uzmanı Prof. Dr. Abdullah Yavaş sistemi, tüketicilerin hatalarını ve rasyonel seçim yapma yöntemlerini anlattı

Yavaş, Mortgage’a geçeceklerin en büyük korkusu olan temerrüde düşme konusunda, “Konuta el koymak banka için çok maliyetli. Bu yüzden krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu

Mortgage sisteminin yarattığı en büyük korku, iki taksidi üst üste ödeyememe durumunda bankanın eve el koyacak olması. Mortgage alanında dünyanın sayılı uzmanlarından biri olarak gösterilen, analizleri Wall Street Journal gibi prestijli gazetelerde yer bulan Pennsylvania State Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Abdullah Yavaş, bu korkuya aslında gerek olmadığını, eve el koyma maliyetinin yüksekliği nedeniyle bankaların tüketiciye büyük kolaylıklar sağladığını söyledi. “Mortgage Profesörü” olarak bilinen Abdullah Yavaş, mortgage sistemini, tüketicilerin en çok yaptığı hataları ve rasyonel seçim yapma yöntemlerini Vatan’a anlattı.

Erken Arayan Avantajlı
Mortgage kredisi kullananların temerrüt konusunu iyi bilmesi gerektiği görüşünü savunan Abdullah Yavaş, “Gayrimenkulün kendisi ile uğraşmak, bankaların asli fonksiyonuna aykırı. Bu yüzden pratikte bankalar mümkün olduğunca konuta el koymak yerine krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu.

Yavaş, temerrüde düşme durumunda yapılması gerekenleri şöyle anlattı:“Temerrüt durumu belirince hemen bankanızı arayın. Ne kadar erken ararsanız o kadar iyidir. Durumunuzu detaylı bir şekilde bankanız ile irdelemeye hazır olun. Açık sözlü olmanız sizin faydanıza olacaktır. Bankanın size sunabileceği alternatifleri araştırın. Bankanız temerrüt durumuna düştüğünüzde belirli bir müddet için aylık ödemenin azaltılması ve biriken ödemelerin belirli bir zaman dilimine dağıtılması, faiz veya vade miktarının değiştirilmesi gibi alternatifler sunabilir. Temerrüt durumunda bunu değerlendirin.”

Sabit ve değişken faizli kredilerin değişik ihtiyaçlara hitap ettiğini hatırlatan Prof. Dr. Yavaş, sabit faizli kredilerde faiz ve ödeme riskinin olmadığını, değişken faizli kredilerde ise oluşabilecek şok ve krizlerde tüketicinin zor durumda kalabileceğine dikkat çekti.

Faiz Düşünce Krediyi Yeniden Yapılandırın
Mortgage’ta yeniden kredilendirmenin büyük önem taşıdığını söyleyen Prof. Dr. Abdullah Yavaş şu bilgileri verdi: “Sabit faizli kredilerde faiz düşünce yeniden yapılandırma yapılır. ABD’de yeniden kredilendirme amaçlı krediler, toplam kredinin yüzde 73’ü. Faydası, daha düşük aylık ödeme. Maliyeti, yeni kredinin komisyon, harç maliyeti ve var ise eski kredinin erken ödeme cezası. Hesaplaması basit değil çünkü maliyeti şimdi öderken, faydasını ilerideki aylarda göreceğiz. ABD’de kredi kullanıcılarının yüzde 33 ’ü hata yapıp yeniden kredilendirmeye çok erken gidiyor.”

Sabit Faiz Mi?, Değişken Mi? Gelirinize Göre Karar Verin...
* 100 bin YTL mortgage kredisi kullanmak isteyen bir tüketicinin önünde iki alternatif olsun. Birisi aylık yüzde 1.5 ile sabit faizli, diğeri ise aylık yüzde 1.2 ile değişken faizli mortgage kredisi.

* 240 aylık vadede sabit faiz oranlı mortgage kredisinde aylık ödeme bin 543 YTL.

* Değişken faiz oranlı mortgage’ta ise aylık ödeme bin 273 YTL olur.

* Bankaya maksimum aylık ödeme ile gelir oranı politikasının yüzde 30 olduğunu düşünürsek değişken faizli kredi kullanabilmek için 4 bin 242 YTL aylık gelir yeter.

* Sabit faiz oranlı mortgage’ta ise bu rakamın 5 bin 144 YTL’ye ulaşması gerekiyor.

Komisyon Mu?, Faiz Mi?
Mortgage sisteminde “daha çok komisyon” ve “daha yüksek faiz” oranının da tüketiciler açısından bir tercih zorunluluğu oluşturduğunu vurgulayan Yavaş, şöyle konuştu: “Bu kolay bir seçim değil. Bu yüzden ABD’de olduğu gibi yeni mortgage kanununda efektif faizin hesaplarında, müşterinin bilgilendirilmesi bankalar için şart koşulmuştur. Bu maalesef henüz yapılmıyor. Kısa süreli kredi kullanacaksanız yüksek komisyonu tercih etmeyin.”

Değişkende Risk Yüksek
* Değişken faizli kredilerin faizi düşüktür fakat bu kredilerde temerrüde düşme oranı daha yüksek.

* Değişken faizli krediler faiz oranlarının yüksek olduğu ve faizlerin düşmesinin beklendiği dönemlerde caziptir.

Elinizde nakit paranız varsa, ister nakit paranızı kullanarak peşinen, isterseniz de mortgage kullanarak krediyle taşınmaz mal sahibi olabilirsiniz. Bu iki seçeneğin hangisinin size daha uygun olacağını anlamak için şu noktaları göz önünde bulundurun:

Mortgage Başvurunuzun Onaylanması: Peşin paranızın olması bankanızın mortgage başvurusunu onaylayacağı anlamına gelmez.

- Bankalar şu anda sadece bazı tip taşınmaz mallara mortgage vermektedirler. Örneğin, birçok banka kullanılabilir durumda mesken tipi konutlara mortgage verirken, arsa ve diğer taşınmaz mallara mortgage vermemektedir.

- Bankalar, mortgage verirken, düzenli gelir, temiz kredi özgeçmişi ve yüksek kredi notu gibi kriterlere bakarlar.

Nakit Paraya Gereksiniminiz: Elinizdeki nakite gereksiniminiz var mı? Acil bir ihtiyaç ya da diğer bir nedenle nakit ihtiyacınız varsa ya da olacaksa, mortgage düşünebilirsiniz.

Nakit Yatırım Getiriniz: Mortgage faiz oranları su anda aylık yüzde 1-1,5 oranlarındadır. Eğer siz nakit paranızı yatırım yaparak işlettiğinizde, net olarak, bu orandan fazla kazanabiliyorsanız, mortgage almanız karlı olacaktır. Eğer nakit paranız repo v.s. gibi düşük getirili bir hesapta yatacaksa, mortgage alarak para kaybedersiniz.

Taşınmaz mal alırken seçeneklerinizin ya yüzde 100 peşin ya da yüzde 100 mortgage olarak sınırlı olduğunu düşünmeyin. Elinizdeki nakitin hepsini taşınmaz mala yatırmak istemiyorsanız, mortgage alıp elinizdeki nakitin istediğiniz kadarını peşinat olarak kullanabilirsiniz. Ne kadar çok peşinat verirseniz, aylık ödemelerinizi ve ödeyeceğiniz faizi o kadar azaltabilirsiniz.

Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

Değerli dostlar, son birkaç gündür çok tartışılan detayları açığa çıkarmak maksadıyla ele almak ve özellikle yatırımcı tarafından yanlış anlaşılabilecek bölümleri soru-cevap yöntemiyle sorgulamak istiyorum.

1- Mortgage Sistemi Hayata Geçince Fiyatlar Artacak Mı? Artacaksa, Bu Sisteminin Tüketiciye Ne Gibi Yararı Olabilir?
Sistemin tam olarak hayata geçmesiyle birlikte faizlerin serbest bırakılması ve normal şartlarda düşmesi gündeme gelecek. Faizler geri çekildikçe talep artacağı için fiyatlarda prim görülecek. İlk bakışta düşen faiz-artan fiyat dengesi son kullanıcı için avantajlı görünmese bile, detayda kullanıcı açısından birçok avantaj ortaya çıkacak. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

2- Sistemin Faiz Düşmesi Haricinde Başka Ne Avantajları Var?
Sistemin özü zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı. Bu gelişme ile kredi veren finans kuruluşları çok daha kolay finansman sağlar bir hale gelecekler. İkincil piyasa bankaların riskini azaltırken, genel ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelecek. Genel dinamik bozuk kaldığı daha açıkçası piyasalarda faiz düşmediği sürece mortgage sisteminin varlığı tek başına faizin düşmesi için yeterli olmayacak. Burada bir noktanın altını çizmem gerekli; değişken faiz opsiyonlarında piyasa faizleri ödenecek aylık taksitleri tüketici açısından olumsuz etkileyebilir.

3- Konutun Bütün Maliyetleri Karşılanacak Mı? Yani Ödenecek Bedelin Tamamı Kredi Kapsamına Alınacak Mı?
Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Bunun açıklaması da çok zor değil, aslında konutun tamamı için mortgage yapılması mümkün fakat finans kuruluşları kredi karşılığı aldıkları ipoteği, ancak yüzde 75’i üzerinden devredebildiği için bu mantık içinde konutun bedelinin yüzde 25’inin peşin ödenmesi, kalanının kredilendirilmesi gerekiyor.

4- Kredi Kullananların Sigorta Gibi Başka Maliyetleri Olacak Mı?
Ev kredisi talep edenler taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak. Bu zorunlu poliçeler aslında son kullanıcı açısından maliyet artırıcı unsurlar olacak. Daha açıkçası, bu maliyet unsurları da faiz hesabına katılırsa, faiz konuşulandan biraz daha fazla gerçekleşecek.

Erken Ödemeye Ceza
5- Mortgage Sisteminde Kredi Erken Kapatılırsa Ek Bir Maliyetin, Daha Açıkçası Üst Sınırı Yüzde 2 Olan Bir Cezanın Ortaya Çıkacağı Doğru Mu?Sisteme başından itibaren katılıp, yani mortgage için kredi kullanıp yola çıkanlar "Erken ödeme yapmak istiyorum” derlerse, ikinci el piyasasındaki dinamiği de etkileyecekleri için yüzde 2’ye varan oranlarda ceza ödeyecekler. Halen normal konut kredisi olup mortgage sistemine geçenlerin erken kapamada ceza ödemeyeceklerine dair yorumlar yapılsa bile ben sisteme her girenin erken ödeme durumunda ikincil dinamikleri etkileme açısından ceza ödeyeceğini ve sistemin sağlığı açısından ödemesi gerektiğini düşünüyorum.

6-Vergi Muafiyeti Olacak Mı?
Bir konutu olanların, (100 bin YTL’den fazla olmamak koşuluyla) ikinci bir konut almaları durumunda vergi dışı kalacaklarına dair yorumlar yapılıyor ama bakanların açıklamaları ile kavramlara bakılırsa durum net değil.

Evi Olan Da Yararlanabilir Mi?
Sistem “sahip” veya “sahip değil” şeklinde bir ayırım yapmadan herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, daha açıkçası, kara listede yer almamış ve alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.