Mortgage

Mortgage Nedir?

İngilizce de Mortgage olarak bilinen basında ve halk arasında “Kira Öder gibi uzun vadeli ev satın alma sistemi” olarak bilinen ipotekli konut finans sistemi, gayrimenkul edinmede kullanılan finansman yöntemlerinden birini ifade etmek için kullanılan bir terim.

Türk Dil Kurumu (TDK) kelime manası “tutu, ipotek, rehin” anlamına gelen “Mortgage” kelimesi yerine “tutkulu satışı” öneriyor. Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 ile 30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması temeline dayanıyor. Sistemin bir başka tanımı da, ipotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılması anlamına geliyor. Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.

Kaynak: Referans Gazetesi

Mortgage Sistemi Nasıl İşleyecek?

 -Sade bir vatandaş müteahhitten ev alacak. – Mortgage Kanunu ile “Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı” adıyla oluşturulacak profesyoneller evin değerini belirleyecek. -İpotek kredili konutlar zorunlu olarak sigortalandırılacak. -Evin değerinin en az dörtte biri peşin ödenecek. -Kalan kısmı için bankalar, devreye girecek. -Banka, kredi karşılığı ipotek senedi düzenleyecek. -İpotek senetleri bir havuzda toplanacak. Bunun için İpotek Finans Kuruluşu (İFK) kurulacak. -Bankalar, portföylerindeki senetleri komisyon karşılığı İFK’ya devredecek.-İFK, ipotek senetlerini menkul kıymete dönüştürecek. İpotek senedi üzerinden varlığa dayalı menkul kıymet ihraç edecek. -İpotek Yatırım Kuruluşları da alacağa dayalı menkul kıymetleri borsada ihraç edecek. -Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek.

Kaynak: Kobi Finans

Mevcut Konut Kredileri İle Mortgage Kredilerinin Karşılaştırılması

Hepinizin bildiği gibi, 5582 sayılı “Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”  21 Şubat 2007 tarihinde TBMM tarafından kabul edilerek yasalaştı. Söz konusu Kanun’un yasalaşmasının ardından da daha önce bankalardan konut kredisi kullanan vatandaşlar arasında, mevcut konut kredilerini mortgage kredisine çevirip çevirmeme konusunda yoğun bir tartışma yaşanmaya ve yanlış ve eksik bilgilere dayanan değerlendirmeler yapılmaya başlandı. Bugünkü yazının amacı, vatandaşlara bu konuda doğru bilgileri iletmek ve sağlıklı bir karar alabilmelerine yardımcı olmaktı.

5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun’un 20’inci maddesi ile 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na eklenen Geçici 11’inci Madde ile, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve 5582 sayılı Kanun’un 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketicilere, bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilme hakkı tanınmıştır. Bu 3 aylık başvuru süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri ise, Kanun’un 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında yani mortgage kredisi olarak kabul edilecektir.

Tüketicilerin vereceği bu karar açısından son bir haftadır üzerinde en çok tartışılan konu ise, Kanun’un 24’üncü maddesinde yer alan ve eğer konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hakkın ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabileceğine ilişkin hükümdür. Diğer taraftan konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekmektedir.

Yukarıdaki madde hükmü, vatandaşlar arasında çok yanlış yorumlanmış ve sanki konut kredisi kullanan vatandaşların, kredi taksitlerini 2 ay ödeyememesi durumunda, banka veya konut finansman kuruluşuna vatandaşın elinden evini alıp, ipoteği paraya çevirme zorunluluğu getiriyor şeklinde yorumlanmıştır. Öncelikle şunu ifade etmek gerekir ki, bu madde hükmünün Kanun’a konulmasının temel amacı tüketicileri korumaktır. Mevcut durumda, kullanılan konut kredileri ile ilgili olarak tüketiciler ile bankalar arasında imzalanan sözleşmelere bakıldığında, tüketicinin 1 gün bile ödemeyi geciktirmesi durumunda bankanın esasen gerekli bildirimleri yaptıktan sonra yasal takibe geçme ve ipoteği paraya çevirme yetkisi bulunmaktadır. Bu madde ile bankalara ve diğer konut finansman kuruluşlarına, yasal takibe geçmek için tüketicinin ancak üst üste 2 ödemeyi yapamaması durumunda yasal takibe geçebilme kısıtı getirilmiştir. Yani mevcut konut kredilerinin aksine banka hemen yasal takibe geçemeyecek, bunun için tüketicinin 2 ay kredi taksidini üst üste ödeyememesini bekleyecektir. Kamuoyunda bilinenin aksine, bu madde hükmünün tüketicilerin yararına olduğu çok açıktır. Diğer taraftan, bu madde hükmü, tüketicinin 2 ay üst üste taksitini ödeyememesi durumunda yasal takibe geçme ve ipoteği paraya çevirmek üzere tüketicinin elindeki evi alma konusunda bir zorunluluk getirmemektedir. Yani bankanın 2 ay geçmesine rağmen, hala yasal takibe geçmeme veya 3 ay sonra, 6 ay sonra yasal takibe geçme hakkı bulunmaktadır.

Vatandaşlarımızın, başka sebeplerle mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemeye karar vermeleri ise mümkündür. Ancak burada her iki kredi türünün de tüm avantaj ve dezavantajlarının vatandaşlarımız açısından çok iyi değerlendirilmesi ve doğru bilgilere dayanan bir karar verilmesi büyük önem taşımaktadır. Daha önce konut kredisi kullanan tüketicilerin mevcut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemesinin diğer önemli bir sebebi de, Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun’da maalesef mortgage kredileri için bir vergi avantajı öngörülmemiş olması ve bunun bir sonucu olarak da her iki kredinin faiz oranları arasında bir farklılaşma yaşanmamış olması olabilir. Bu konu ile ilgili olarak da tüketicilerin kararlarını verirken, mortgage kredilerine şimdi vergi avantajı tanınmamasının ileride de tanınmayacağı anlamına gelmediğini ve ileriki günlerde veya yıllarda, bu kredilere vergi avantajı getirilmesi durumunda, eğer mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemişlerse, bu vergi avantajından yararlanamayacaklarını hatırlatmak isterim.

Kaynak : alomaliye.com

Mortgage Sisteminin Faiz ve Masrafları

Mortgage alırken birçok vatandaş yanlış yapmakta, yalnızca bankaların reklam olarak ilan ettiği faiz oranlarını karşılaştırarak karar vermektedir. Oysa, faiz ödeyeceğiniz tek masraf değildir.

Mortgage masrafları 4 ana kalemden oluşur;   1. Faiz 2. Alım ve satım masrafları -Banka kredi kullandırma ücreti – Ekspertiz Ücreti – Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV) -Diğer: Dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı.Sigortalar -Bireysel Yaşam Sigortası -DASK (Doğal Afet Sigortası) – Konut Sigortası 4- Taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer vergi ve aidatlar.

Faiz: Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar. Faiz oranlarındaki küçük farklılıklar ödeyeceğiniz miktar üzerinde büyük oynamalara neden olur.Örneğin 30 yıllık 100.000 TL lik mortgage faiz oranı aylık yüzde 1’den yüzde 1,5’a çıkarsa toplam 172.250 TL daha fazla faiz ödemiş olursunuz.Yalnızca yüzde 0,5 oranında küçük bir artışın nasıl bu kadar fark yarattığını kafadan hesaplamak mümkün değildir; hesaplayıcıları kullanmanız gerekir.

Alım ve Satım Masrafları:

Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın aşağıda belirtilen alım ve satım masrafları vardır.- Banka kredi kullandırma ücreti bankadan bankaya değişmekte olup yüzde 0,5 – yüzde 2 civarındadır. Bu ücret bazı bankalarda pazarlığa tabidir. Bazı bankalar bu miktara ek olarak müşteriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı da istemektedirler. – Emlakçı komisyonu da alıcı ve satıcıdan yüzde 1- yüzde 2 oranında alınır ve genellikle pazarlığa tabidir. -Eksper raporu genellikle 200-500 TL arasında bir rakamdır. -Alım satım vergileri ve tapu masrafları yaklaşık yüzde 0,15 dir ve en az belediyenin tayin ettiği değer üzerinden alınır.

Sigortalar:

Bankanız taşınmaz mala Konut Sigortası ve DASK (Doğal Afet Sigortası) ve ayrıca size Bireysel Yaşam Sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir. Ek masrafları kaleminde en önemli etkenlerden biri bu sigorta primleridir.Bireysel Yaşam Sigortası, DASK ve Konut Sigortası yıllık olarak tahsil edilr, sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişir. Her yıl yenilenmesi gereken bu sigorta, yıllık yaklaşık 200-250 TL’lik ödeme anlamına gelmektedir.    Mortgage alırken yaptırılacak Konut, DASK ve Bireysel Yaşam sigortaları için maalesef gereksiz prim ödemeleri söz konusu olabilir. Devlet tarafından belirlenmeyen sigorta primleri sigorta şirketlerince, serbest piyasada özgürce belirlenmektedir. Bu nedenle, sigorta almadan karşılaştırma yapmalı ve yalnızca bankanızın önerdiği sigorta şirketiyle yetinmemelisiniz.

Vergi ve Aidatlar:

Mortgage ile de alsanız peşin de alsanız taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar ve vergiler ödemeniz gerekebilir. Aidatlar değişmekte olup, bina bakım ve tamir masrafları v.s. gibi kalemlerden oluşur. Ayrıca taşınmazların belediyelere ve maliyeye ödenmesi gereken yıllık vergileri vardır. Bu vergi ve aidatları yaklaşık olarak hesaplamalı ve ödeme gücünüzün yettiğine emin olmalısınız.

Kaynak: kredipazari.com

Mortgage’ın Avantajları

Sistem konut sahibi olmak isteyen kişi açısından en mantıklı faiz oranını ve en makul geri ödeme koşullarını mümkün kıldığı için, geri ödeme vadeleri ve miktarları kişinin durumuna göre ayarlanabilir olduğu için, dar gelirli ya da orta sınıf mensuplarına konut sahibi olma imkanı verecek.

1. Aylık ödemeler çok uzun döneme yayıldığı için oldukça düşük olacak. Bu nedenle pek çok kişi sistemden yararlanabilecek. Kira öder gibi aylık çok cüzi rakamlarla konut sahibi olunacak.

2. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek, böylece risklere karşı harcanan emek sigortalanmış olacak. Konut sigortalı olduğu için doğal afetlerde zarar sigorta şirketi tarafından ödenecek.

3. Emlak piyasası ve inşaat sektörü canlanacak.

4. Konutların bedeli tarafsız kuruluşlarca belirlenecek.

5. Sadece iskan sahibi yasal konutlar bu sistemde yer alacak bu nedenle sistemde inşaat kalitesi yükselecek. Binalar doğal afetlere karşı dayanıklı olacak.
6. Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar.

7. Konut sahibi olmaya çalışan vatandaş aynı anda hem konut kredisine hem de kiraya ödeme yapmayacak. Oturduğu eve kira öder gibi sahip olabilecek. Vatandaş böylelikle kooperatif sisteminden de kurtulmuş olacak.

Kaynak : Kobi Finans

Leave a Reply

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir