İstanbul'da arsa sıkıntısı başlayacak,

Düzensiz, çarpık ve plansız yapılaşma İstanbul'da inşaat yapılacak alanları bitirdi. 1950'lerde başlayan, 1960, 1970 ve 1980'lerde devam eden, 1990'larda zirve noktaya ulaşan yapılaşma İstanbul'da düzenli konut yapılacak alan bırakmadı.

Bakırköy, Beşiktaş, Eminönü, Kadıköy, Üsküdar, Fatih, Beyoğlu ve Şişli gibi ilçelerde inşaat yapmak için boş arsa bulmak neredeyse imkansız. Sarıyer, Beykoz, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Esenler ve Kartal gibi ilçelerde ise küçük alanlar var. Bunun dışında kalan ilçelerde yani Beykoz, Sarıyer, Tuzla, Çatalca, Büyükçekmece ve Silivri'de ise toplam alanlara en iyi ihtimal ile 2 milyon konut yapılabileceği tahmin ediliyor.

Anadolu'da Tuzla, Avrupa'da Silivri

Eldeki alternatif yerleşim yerlerine baktığımızda İstanbul'un batısında Çatalca'nın arazilerinin önemli bir kısmı İSKİ koruma havzasında. Büyükçekmece'nin önemli bir kısmı göl koruma havzasında. Geriye Silivri kalıyor. Doğu'da ise Tuzla'nın kuzey bölgeleri kalıyor. Anadolu yakasının kuzeyinde 16 bin dönümlük alana sahip Riva'da en fazla 20 bin villa yapılabilecek. Avrupa yakasının kuzeyinde Kemerburgaz'da yakında boş arsa kalmayacak. Zekeriyaköy'de bir kaç bin villa yapılacak arazi var ama şimdilik inşaat izni yok.

Kentsel dönüşüm kaçınılmaz

Gelinen bu noktada büyük bir ihtimal ile başa dönülecek. Yani kentsel dönüşüm planları uygulanacak. bu konuda Güngören, Bağcılar, Esenler, Gaziosmanpaşa, Eyüp, Zeytinburnu, Bahçelievler, Küçükçekmece,Ümraniye, Maltepe ve Kartal'da kentsel dönüşüm planlarının uygulanması kaçınılmaz hale gelecek.

Mevcut yapıyla zor

Kentsel dönüşümün mevcut siyasi ve idari yapıyla gerçekleştirilmesine emlak uzmanları, imkansız gözüyle bakıyor. Çünkü bugünkü çarpık yapılaşmadan yüksek rant sağlayan belde ve ilçelerde çok sayıda kişi olması ve bunların genelde belediyelere yakın isimlerden oluşması gibi etkenlerle merkezi iktidarın zorlaması ve baskısı olmadan hem ilçe belediyelerinin hem de Büyükşehir belediyelerinin kentsel dönüşüm projelerini gerçekleştirmesini zorlaştıracak. Eğer kentsel dönüşüm planları yapılsa bile göstermelik olmanın ötesine gidemeyecek.

Bağcılar veya Ümraniye gibi ilçelerde milyon dolara satılan dükkan veya mağazaların olması kentsel dönüşüm planlarını güçleştirecek en önemli etkenlerden. Ayrıca Büyükşehir belediyesinin orta ve uzun vadede kentsel dönüşüm planlarının uygulanmasının zorunlu olduğu ilçelere hala tramvay veya metro götürmek üzere çalışmalarını son hızla sürdürmesi, kentsel dönüşümü zorlayan ikinci etken olarak görünüyor.

Fiyatlar yükselecek

İstanbul'da arsa arzının orta ve uzun vadede bitecek olması, merkezi konumdaki konutların fiyatını yükseltecek. Çünkü bugün İstanbul'da inşaatı bitmiş veya devam eden konutlarda önemli bir gider kalemi olarak görünen arsa fiyatlarının toplam konut giderlerindeki payı giderek yükselecek. Dükkan ve mağazaların mülkiyet fiyatları için de aynısı geçerli olacak.

Kentler birleşecek

Yapılan araştırmalarda İstanbul'un bugünkü nüfusu 10 milyon civarında kabul edilirse, nüfusun 2050'de 17 milyon 800 bin kişiye ulaşacağı tahmin ediliyor. yani bugünkü kullanılan alanın yüzde 70'i kadar boş alan gerekli. Nüfus artarken İstanbul her geçen gün Anadolu yakasında Kocaeli'ye Avrupa yakasında ise Tekirdağ ve Edirne'ye yaklaşacak.

İmarlı araziler neden bitti?

Tarihte İstanbul'da yerleşim güneyde başladı. Anadolu yakasında Kadıköy, Avrupa yakasında Eminönü ilçeleri ilk yerleşim noktaları. 20. yüzyılın başına kadar İstanbul'un Avrupa ve Anadolu yakasında kuzey bölgeleri mesire yerleri, tarım alanları ve su kaynakları ile bilinirdi. Bu özelliğini 1950'lere kadar devam ettirdi.

Osmanlı'da İstanbul'un nüfusu 16. yüzyılda 1 milyon civarına yükseltilmiş ve oraya sabitlenmişti. Cumhuriyet'e kadar geçen yaklaşık 300 yıllık sürede bu sabit nüfus korunmuştu. 1950'den itibaren başlayan kentleşme olgusu Türkiye'de ilk olarak İstanbul'u etkiledi. İzmir ve Ankara daha az ve daha sonra etkilendi.

1980'lerde nüfus artış hızı yükselen İstanbul 1990'ların başında bugünkü şeklini almaya başladı. Gecekondu bölgelerinde mafya ve yüksek kar peşinde koşan emlakçıların büyük paralar kazanmak için her yolu denemesi, Büyükşehir ve ilçe belediyelerinin olaya seyirci kalması İstanbul'da imar yapılabilecek arazileri tüketti.

Tuzla ve Silivri, bundan sonra İstanbul'da düzenli kentleşme yapılacak son noktalar olarak görülüyor. 

Çatalca'da çiftlik tarzı

Mehmet Tarık Erol (Çatalca Belediye Başkan Yardımcısı)

Çatalca eski bir yerleşim alanı. İmarlı alan toplam 60 bin dönüm. Fakat belediye sınırları içerisindeki arazilerin önemli bir kısmı İSKİ koruma havzasında kalıyor. şu anda toplam imarlı arsaların yüzde 30'unda inşaatlaşma gerçekleşti. Yapılaşmayı bekleyen 40 bin dönümlük yer var. Fakat burada toplu konut tarzı yapılabilmesi mümkün edğil. En az 2-2 bin 500 metrekarelik çiftlik arazisi olarak imar çalışması yapıldı. Ayrıca en fazla iki kat yüksekliğinde bina yapılacak.

Büyükçekmece göl havzasında

Nur Aydın Sak (Büyükçekmece İmar Müdürü)

Büyükçekmece'nin toplam imarlı alanı 55 bin dönüm. Bunun 50 bin dönümü göl havzasında kalıyor. Yani belirli koruma kuşakları kapsamında. Bundan dolayı yapılaşmaya uygun alan sınırlı. Yapılaşma izni olan alanların yüzde 80'inde yapılaşma var zaten. Boş olan alan yaklaşık bin dönüm. Buraya da 2 bin civarında konut yapılabilir. Göl havzasında arka ve uzak korumalı alanlar villa yapımına uygun. Dolayısıyla uzun vadede gelir seviyesi yüksek kesim tarafından tercih edilecek.

Silivri geleceğin toplu konut alanı

Metin Karakaş (Silivri Belediyesi Başkan Yardımcısı)

Silivri 150 bin dönüm alana sahip. Şimdilik yüzde 75'i imarlı. Boş olan 30 ile 40 bin dönüm arasında olan alan var. Silivri'de 30-35 bin konut var.Bunların yaklaşık yarısı yazlık olarak kullanılıyor. Silivri gelecekte İstanbul'un en büyük toplu konut alanı olacak. Orta ve uzun vadede Silivri'nin bir karışı bile plansız kalmayacak. Şimdi 60 bin nüfus yaşıyor. Gelecekte toplu konutlar inşa edildiğinde en az 500 bin nüfus yaşayacak. 

Zekeriyaköy'de 2 bin dönüm yer

Yusuf Tülün (Sarıyer Belediye Başkanı)

Sarıyer 1995 yılında SİT alanı ilan edildi. Dolayısıyla Zekeriyaköy ve Uskumruköy bölgesindeki 7 bin 600 dönümlük alanın 4 bin 500 dönümü inşaat yapılabilecek özellikte. Bunun da yaklaşık 2 bin 500 dönümünde yapılaşma var. İmarla ilgili sorunlar dolasıyla şimdilik inşaat izni yok. İmar ile ilgili sorunları gidermek için sürekli çalışıyoruz.  

Beylikdüzü'nde 25 bin konutluk alan var

Vehbi Orakçı (Beylikdüzü Belediye Başkanı)

Beylikdüzü'nün toplam alanı 11 bin 200 dönüm. bunun yüzde 40'ı imara açıldı ve doldu. Geriye kalan alanın bin dönümü büyük bir park yapılmak üzere yeşil alan olarak ayrıldı. Bin dönümüne de beldenin çeşitli yerlerine parklar yapılacak. yani boş olan alana en fazla 20-25 bin konut yapılabilecek.

Göktürk'te 3 bin konutluk yer var

Mustafa Gül (Göktürk Belediye Başkanı)

Parklar ve yollar dahil Göktürk'teki imarlı alan 2 bin dönüm civarında. Bunun yüzde 60-65'inde yapılaşma tamamlandı. Geriye 600-700 dönüm var. bu alana tahminim 2 bin ile 3 bin arasında konut yapılabilir. Yapılan planlamalara göre imarlı alanlarda inşaat tamamlandığında bölgede 30 bin ile 40 bin arasında nüfus yaşayacak.

Taşdelen'de imara açılacak alan yok

Hüseyin Sipahi (Taşdelen Belediye Başkanı)

Taşdelen'deki imarlı araziler üzerinde yapılaşma tamamlanmak üzere. İmara açılabilecek nitelikte 2 B arazisi veya Hazine'ye ait alan yok.

Kemerburgaz dolmak üzere

Hasan Kırlangıç (Eyüp İmar Müdürü)

Kemerburgaz'ın tamamına yakını doldu. İmarlı bölge toplam 3 bin 900 dönüm. Yüzde 90'ında yapılaşma tamam. Geriye yüzde 10'luk alan kaldı. O da kısa sürede biter. Şimdilik Ağaçlı, Akpınar ve Odayeri köylerinde imar çalışması başlatacağız. Ama buradaki alanın tamamı 140 bin metrekare. Bu konuda çalışmalarımız sürüyor.

Ömerli'de bin 500 konutluk arsa

Serpil Susever (Ömerli İmar Müdürü)

Ömerli'nin toplam arazisi 47 bin 250 dönüm. Bunun önemli bir kısmını orman ve askeri alanlar oluşturuyor. 5 dönümde imar var. Bunun yüzde 80'i konut imarlı. Geriye kalan yüzde 20 tarım arazisi olarak imarlı. 4 bin dönümün yarısında yapılaşma tamamlandı. Şimdiye kadar yapılan konut sayısı 800 civarında. Bin 500 civarında konut yapılacak yer var.

Çekmeköy'de bin konutluk alan var

Mikail Azaklı (Çekmeköy Başkan Yardımcısı)

Çekmeköy'deki toplam arazi 15 bin 600 dönüm. Bunun 7 bin 600 dönümü imarlı. Yüzde 70'inde inşaat bitti veya ruhsatlar alındı. Bitmiş ve inşaatı devam eden 5 bin konut var. Geriye kalan 750 bin metrekarelik alana en fazla bin konut yapılabilir. İmara açılacak yeni bölge yok. 

Sarıgazi'de bin konutluk alan var

Hasan Kanbur (Sarıgazi İmar Müdürü)

Sarıgazi'de 5 bin 300 dönüm imarlı alan bulunuyor. Bunun 2 bin 300 dönümü imara açıldı. Geriye kalan 3 bin dönüm yol, kamu binaları, yeşil alan gibi sosyal donatılara ayrıldı. Bin 600 dönümlük alanda 8 bin yapı bulunuyor. Geriye kalan 700 dönümlük arsalara bin civarında konut yapılacağını tahmin ediyorum.

Alemdar'da 5 bin konutluk alan var

Zafer Bahadur (Alemdar İmar Müdürlüğü)

Alemdar'ın toplam alanı ormanlar dahil 10 bin dönüm. 3 bin 500 dönüm alan imara açılmadı. 6 bin 500 dönümlük alanda imar var. Boş alan 3 bin dönüm civarında. buraya 5 bin ivarında konut yapılacağını tahmin ediyorum.

Orhanlı'da 50 bin konutluk alan var

Orhan Çelik (Orhanlı İmar Müdürü)

Orhanlı Belediyesi'nde imar çalışması yapılan alan toplam 20 bin dönüm. Şimdiye kadar yapılaşması tamamlanan ve inşaat aşamasında olan alan toplam 4 bin dönüm civarında. Geriye 16 bin dönüm boş yer kalıyor. buraya 50 bin civarında konut yapılabilecek. Bunun dışında imara açılabilecek nitelikte boş alan yok.

Akfırat'ta 150 bin konutluk alan

Deniz Kansu (Akfırat Başkan Yardımcısı)

Toplam 54 bin dönüm alan var. Bunun 5 bin dönümünde yapılaşma bulunuyor. Geriye kalan yaklaşık 50 bin dönümlük alan boş. buraya 150 bin civarında konut yapılacak. Arazilerin imar çalışması tamamlandı. Projeleri bekliyor. Formula 1'in tesislerinin de beldemiz sınırlarında olması dolayısıyla gelecekte Akgırat'ın İstanbul'un en elit yerleşim yerlerinden birisi olacağını tahmin ediyorum.

                                                                                   Kaynak: Tebernüş Kireçci/Milliyet

 Diğer Başlıklar

• Kartalda Emlak Piyasası Canlanıyor..

• Sarıyer Çok Değerlenecek..