GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI

Temel Kavramlar

n      DEĞER : Satın alınmak için sunulmuş bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından mutabık kalınması muhtemel fiyat.

n      FİYAT : Bir mal veya hizmet için istenen, teklif edilen veya ödenen bedeldir.

n      MALİYET : Mal veya hizmeti meydana getirmek veya üretmek için gerekli tutar.

n      DEĞERLEME : Bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

TEMEL KAVRAMLAR

n      PİYASA - PAZAR : Alıcı ve satıcıların bir araya geldiği fiyat mekanizmasına göre mal veya hizmet alışverişinin yapıldığı ortamdır.

DEĞER TÜRLERİ
 1 - ADİL PİYASA DEĞERİ / PAZAR DEĞERİ

n      İstekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretle ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, dürüst bir pazarlama sonucu karşı karşıya gerçekleştirecekleri el değiştirme işlemine konu olan mülkün değerleme tarihindeki takdir tutarıdır.

ADİL PİYASA DEĞERİNDEKİ VARSAYIMLAR

n      Alıcı ve Satıcı Makul ve Mantıklı Hareket Etmektedirler,

n      Taraflar Gayrimenkul İle İlgili Her Konuda Tam Bilgi Sahibidirler,

n      Gayrimenkulun Satışı İçin Makul Bir Süre Tanınmıştır,

n      Ödeme Nakit veya Nakit Benzeri Unsurlarla Yapılmaktadır,

n      Gayrimenkulun Alımı Sırasında Gerekebilecek Finansman Piyasa Faiz Oranları Üzerinden Gerçekleştirilmektedir.

2 - PAZAR DEĞERİ DIŞINDAKİ DEĞER KAVRAMLARI

n      Kullanım Değeri

n      Yatırım Değeri

n      Faal İşletme Değeri

n      Sigorta Değeri

n      Vergi Değeri

n      Kurtarılabilir Değer

n      Tasfiye Veya Zorunlu Satış Değeri

n      Özel Değer

n      İpotek Teminatlı Kredi Değeri

n      Hurda değeri

n      Acele satış değeri

Değeri Etkileyen Faktörler

n      İçsel Unsurlar

n      Dışsal Unsurlar

A - İÇSEL UNSURLAR

Doğrudan gayrimenkule ait olan özelliklerdir.

n      Fiziksel

n      Fayda

n      Kıtlık

n      Devredilebilirlik

B – DIŞSAL UNSURLAR

n      Ekonomik Unsurlar

n      Sosyo – Kültürel Unsurlar

n      Hukuki Mevzuat

GAYRİMENKUL DEĞERİNE ESAS TEŞKİL EDEN İLKELER

n      İkame İlkesi

n      Uygunluk İlkesi

n      Beklenti İlkesi

n      İkame ilkesi: bir şeyin değeri, onun yenileme maliyetinden fazla olamaz.

n      Uygunluk ilkesi: bir gayrimenkulun maksimum değerine ulaşabilmesi için bulunduğu bölgenin özellikleri ile uyumlu olması gerektiğini kabul eder.

n      Beklenti ilkesi: bir gayrimenkulun bugünkü değerinin, gelecekteki beklenen getirilerinin bir fonksiyonu olduğunu varsayar.

GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE DİKKATE ALINMASI GEREKEN TEMEL NOKTALAR

n      Nüfus

n      Çevre

n      Doğal afetlere karşı korunma

n      Güvenlik tedbirleri

n      Merkezlere olan uzaklık

n      Kamusal hizmetlerden faydalanabilme

n      Pazarlanabilirlik

n      Bina kalitesi

n      Arsanın uygunluğu

TEKNİK ALTYAPI VE FİZİKSEL ÖZELLİKLERİ SAPTAMA

n      Yapı cinsi

n      Yapı sınıfı

n      Malzeme kalitesi

n      İşçilik kalitesi

n      Fiziki yıpranma

n      Teknik altyapı (Kalorifer tesisatı, asansör, doğalgaz, elektrik,telefon, internet, uydu tv., su, jeotermal, kanalizasyon v.s.)

YAPILARIN SINIFLARINI TESPİT ETME

n      Betonarme karkas (B.A.K.)

n      Çelik konstrüksiyon

n      Kargir (yığma, ahşap vs., bağdadi vs.)

n      Yapı sınıfları Bayındırlık ve İskan Bakanlığı verilerine göre tespit edilir.

GLOBAL İNŞAAT MALİYETLERİ

n      Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın yayınladığı yapı yaklaşık birim maliyetleri

n      Serbest piyasa

n      İnşaat müteahhitleri

n      Değerleme uzmanının arşivi

DEĞERLEME SÜRECİ
Sorunun Tanımı

n      Değerlemenin ne için kullanılacağı

n      Değerlemenin tarihi (geçmiş, gelecek veya güncel)

n      Rapor tarihi (efektif tarih)

n      Kapsamı

n      Sınırlamalar

n      Tapu bilgileri, adresi, yasal tanıtımı

n      Gayrimenkulun fiziksel, ekonomik ve yasal nitelikleri

VERİ TOPLAMA

n      Genel veriler

n      Spesifik veriler

n      Lokal arz ve talep verileri

EN YÜKSEK VE EN İYİ FAYDA ANALİZİ

n      Arsalar için; muhtemel yapılaşma yoğunluğu ve yapılaşma türü göz önüne alınarak en yüksek getiriyi sağlayacak kullanım belirlenmesi

n      Üzerinde yapı olan taşınmazda; yıkılmalı mı?, tadilat mı edilmeli?, olduğu gibi mi bırakılmalı

n      Yasal olarak olanaklı

n      Fiziksel olarak mümkün

n      Ekonomik olarak fizibıl

EN YÜKSEK VE EN İYİ FAYDA ANALİZİNİN AMACI

n      Arsa-arazinin boşmuş gibi en yüksek ve en iyi kullanımı;

Ø      Arazi değerinin belirlenmesinde,

Ø      Karşılaştırılabilir arazi satışlarının seçiminde.

n      Mülkün yapılandırmalı olarak en yüksek ve en iyi kullanımı;

Ø      Maksimum getiriyi sağlayacak kullanım biçiminin belirlenmesinde,

Ø      Karşılaştırılabilir yapılandırmalı mülklerin belirlenmesinde kullanılır.

DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

n      Emsal Karşılaştırma Yöntemi

n      Maliyet Oluşumları Yaklaşımı

n      Gelir Kapitalizasyonu

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ

n      Veriler mevcut olduğunda değerin takdirinde kullanılan en doğrudan ve sistematik yaklaşımdır.

n      Satış verileri toplandıktan ve doğrulandıktan sonra bir veya birden fazla sayıda emsal seçilir ve analiz edilir.

n      Karşılaştırılabilir bir mülk satışı ile değerleme konusu mülk arasında doğrudan karşılaştırma yapmak için değerleme uzmanı karşılaştırma unsurları arasındaki farklılıklara dayanarak yapılacak olası düzeltmeleri göz önüne almalıdır.

n      Analiz edilen gayrimenkulun türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.

n      Bu piyasadaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.

n      Gayrimenkulun piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.

n      Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

n      Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

n      Genellikle gelir getirmeyen (konut amaçlı) mülkler,

n      Sahibi tarafından kullanılan küçük ticari ve endüstriyel mülkler için kullanılır.

n      Yeterli veri bulunamadığı ve piyasanın dalgalı olduğu (volatile) dönemlerde uygun değildir.

n      Pazar araştırması,

n      Verilerin doğrulanması,

n      İlgili karşılaştırma birimlerinin tespiti,

n      Bulunan emsallerin düzeltme işlemi,

n      Emsallerin değerleme konusu mülk ile karşılaştırılması,

n      Elde edilen sonuçların değer göstergesi şekline getirilmesi.

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ – Veri Kaynakları

n      Gerçekleştirilmiş satışlar,

n      Kontratlar,

n      Teklifler,

n      Resmi kayıtlar,

n      Emlak komisyoncuları,

n      Gazete ilanları veya haberleri,

n      İnternet,

n      Değerlemeciler,

n      Müzayedeciler,

n      Bankacılar,

n      Değerleme uzmanının kendi arşivi

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ – Karşılaştırma Birimlerinin Tespiti

n      Toplam mülk başına fiyat,

n      M² başına fiyat,

n      Oda başına fiyat,

n      Dönüm başına fiyat,

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ – Karşılaştırma Bileşenleri

n      Hukuksal (mülkiyet hakları)

n      Finansman (satışın finansman biçimi)

n      Satış koşulları

n      Piyasa koşulları (zaman düzeltmesi)

n      Konum

n      Fiziksel

n      Kullanım biçimi (imar durumu)

n      Gayrimenkul dışı bileşenler

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ – Fiziksel Özellikler

n      Mimari tarz

n      İnşaat kalitesi

n      Yaşı

n      Durumu

n      Fonksiyonel kullanılırlığı

n      Arsa alanı

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ – Düzeltme Yöntemleri

n      Eşleştirilmiş veri analizi

n      Bağıl karşılaştırma analizi

DÜZLELTME TÜRLERİ:

n      Yüzde düzeltme

n      Parasal düzeltme

MALİYET YAKLAŞIMI

n      Genellikle piyasası kısıtlı, özel mülkler için kullanılır.

n      Taşınmaz arsa ve bina olarak bileşenlere ayrılır.

n      Arsa değeri ayrı olarak belirlenir. (çoğunlukla  emsal karşılaştırma yöntemi ile)

n      Yapıların yeni veya çok az yıpranmış olması gerekir.

n      Yeni veya teklif aşamasındaki projelerin değerlendirilmesinde kullanılır.

MALİYET YAKLAŞIMI - Değerleme Sırası

n      Boş arsa değerinin belirlenmesi (+),

n      Bina için değerleme itibari ile maliyetlerin belirlenmesi(+),

n      Arazinin kullanılabilir hale gelmesinden kaynaklanan harcamalar(+),

n      Birikmiş amortismanların belirlenmesi(-),

Ø      Fiziksel yıpranma

Ø      Fonksiyonel demode olma

Ø      Ekonomik (dışsal)demode olma

n      Düzeltmeler (+-)

MALİYET YAKLAŞIMI -Maliyet Bileşenleri

n      DOĞRUDAN MALİYETLER

Ø      İnşaatta kullanılan işçilik,

Ø      Malzemeler, ürün ve ekipmanlar,

Ø      İnşaat sırasında güvenlik harcamaları,

Ø      Yüklenicinin geçici ofisi ve çit,

Ø      Malzeme depolama harcamaları,

Ø      Güç hattı tesisi ve enerji giderleri,

Ø      Teminat mektupları,

Ø      Yüklenici genel giderleri.

n      DOLAYLI MALİYETLER

Ø      Mimari, mühendislik, proje, kadastro giderleri ve çevre etüdleri,

Ø      Ekspertiz, muhasebe, danışmanlık ve yasal harcamalar,

Ø      Finansman giderleri,

Ø      İnşaat dönemindeki sigorta ve emlak vergileri,

Ø      Kiralama pazarlama ve satış giderleri,

Ø      Tapu giderleri,

Ø      Girişimci karı (piyasadan çıkarılacaktır).

MALİYET YAKLAŞIMI             

Maliyet Belirlemede Kullanılan Kaynaklar

n      Benzer binaların inşaat sözleşmeleri,

n      Birim fiyatlar,

n      Piyasa araştırmaları,

n      Müteahhit firmalar,

n      Değerleme uzmanının kendi arşivi.

MALİYET YAKLAŞIMI           

 İnşaat Maliyetinin Belirlenmesi

n      Maliyet indeksi yöntemi; Bu yöntemde inşaatın maliyet verileri eğer biliniyorsa değerleme tarihine çevrilir. Ancak bu yöntemde yapıların yeni ve rakamların güvenilir olması gerekir. Ayrıca geçmiş dönem maliyetleri değerleme tarihinde geçerli olmayabilir veya inşaat yöntemi mevcut durumda kullanılandan farkı olabilir.

n      Karşılaştırmalı Birim Yöntemi;Maliyetleri bilinen benzer yapıların maliyetleri baz alınarak birim alan veya hacim için maliyet belirlenir.

n      Maliyetlere ayırma (Keşif Yöntemi); Çeşitli bina bileşenleri maliyetleri toplanarak maliyet bulunur.

MALİYET YAKLAŞIMI            

Amortisman Tutarlarının Tespiti

n      Amortisman herhangi bir nedenden kaynaklanan değer kaybıdır.

n      Doğrusal ve gözlemlenen durum yöntemi olarak iki türlüdür.

n      Doğrusal amortismanda binanın maliyeti ve kalan ekonomik ömrünün bilindiği, değer düşüşünün her yıl sabit bir yüzde ile ifade edildiği varsayımına dayanır.

n      Doğrusal amortismanda binanın kalan ekonomik ömrünün objektif olarak tespit edilmesi çok zordur.

n      Binanın takvim ve fiili yaşı tespit edilmelidir.

n      Fiili yaş, binanın beklenen ömründe göstereceği yıpranmaların bir bölümünün, bu süre zarfında yapılan bir takım tamirat ve tadilatlarla giderildiği durumlarda kullanılır.

AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Doğrusal Amortisman Örnek

Ø      Binanın tahmini ekonomik ömrü 40 yıl

Ø      Yeniden yapma maliyeti 100.000,-YTL

Ø      Bina 20 yıl önce inşaa edilmiş

Ø      Yapılan tadilatlarla bina 10 yıl daha yeni hale getirilmiş

Ø      Fiili yaşı 20-10 = 10 yıl

Ø      Doğrusal amortisman oranı %2,5 (100/40 = 2,5)

Ø      Binanın yıpranma oranı 10x2,5 = 25 (%25)

Ø      Kalan ekonomik ömür %75 (40-10=30)

Ø      Binanın bugünkü değeri = 100.000,-YTL x %75 = 75.000,-YTL

AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Gözlemlenen Durum Yöntemi

n      Fiziki Yıpranma

n      Fonksiyonel (işlevsel Yıpranma)

n      Sosyo-ekonomik yıpranma (dışşal yıpranma)

n      Fiziki ve fonksiyonel yıpranmalar düzeltilebilir ve düzeltilemez olarak ikiye ayrılır.

AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Fiziksel Yıpranma

n      Binanın kullanımı sonucu oluşan aşınma ve değer kaybıdır.

n      Gerçektir ve gözle görülebilir.

n      Düzeltilebilen fiziksel yıpranmalar genellikle binanın boya, sıva, doğrama, zemin kaplaması vs. gibi unsurlarında oluşan yıpranmalardır.

n      Düzeltilemeyen fiziksel yıpranmalar ise binanın iskeletinde meydana gelen yıpranmalardır. Bunların tespiti çok zordur.

n      Bir varlığın piyasa şartlarına göre fonksiyonel kapasitesini yitirmesinin sonucu ortaya çıkar.

n      Genellikle inşat tarzı, mimari tasarım gibi sebeplerle ortaya çıkar.

n      Fiziksel yıpranma kadar açık ve bariz değildir.

n      Genellikle kullanıcıların değişen zevk ve tercihlerinin sonucudur.

n      Düzeltilebilen fonksiyonel yıpranma örneğin banyo veya mutfağın yenilenmesi, düzeltilemeyen ise örneğin basık bir tavan olabilir.

AMORTİSMAN TUTARLARININ TESPİTİ
Sosyo-Ekonomik Yıpranma

n      Gayrimenkulun sosyal veya ekonomik sebeplerle talebinin veya kullanışlılığının azalmasıdır.

n      Genellikle dışsal bir etkendir.

n      Gayrimenkulun çevresi ile ilgilidir.

n      Gayrimenkul sahibinin fiziki ve fonksiyonel yıpranma ile az çok bir inisiyatifi olsa da, sosyo-ekonomik yıpranma üzerinde herhangi bir kontrolü yoktur.

n      Bu durum gayrimenkullerin değer kaybetmesindeki en önemli nedenlerden biridir.

YENİDEN YAPMA VE YENİLEME MALİYETLERİ

n      Yeniden yapma maliyeti: Mülkün birebir aynısını meydana getirme maliyetidir.

n      Yenileme maliyeti: Değişen koşullar doğrultusunda aynı işleve sahip mülkün günümüz şartlarında meydana getirilmesidir.

n      İki kavram arasındaki fark “Fonksiyonel Yıpranmayı” bertaraf etmek için kullanılabilir.

GELİR AMAÇLI MÜLK DEĞERLEME

n      Mülkün değeri mülkten elde edilen gelirin miktarına ve kalitesine bağlıdır.

n      Yatırımcıların bakış açısını yansıtır.

GELİR KAPİTALİZASYONU

n      Gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzde değerini bulma işlemidir.

n      Diğer değerleme yöntemlerinde olduğu gibi ilgili karşılaştırılabilir veriler olduğu zaman kullanılabilinir.Bu tür veriler mevcut olmadığında doğrudan değerleme yapmak amacıyla değil genel analiz amacı ile kullanılabilir.

n      Bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır.

n      Gelir indirgeme yaklaşımı, özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas alındığında alınıp satılabilinen mülkler için ve bu analize dahil edilen muhtelif unsurları destekleyecek Pazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidi

n      Pazar araştırması gelir indirgeme yaklaşımı için birkaç açıdan önemlidir. İşlenecek verilerin sağlanmasına ek olarak, karşılaştırma yapmak ve analiz sonuçlarının uygulanabilirliğini  belirlemek için nitel bilgileri de sunar.Bu sebeple bu yöntem sadece kantatif(niceliksel) veya matematiksel bir yöntem olmayıp, kalitatif (niteliksel) değerlemeleride gerektirmektedir. 

n      Uygun Pazar araştırılması tamamlandıktan ve karşılaştırılabilir veriler toplanıp doğrulandıktan sonra Değerleme Uzmanları, değerlemenin konusu mülk için sunulan gelir ve gider tablolarını analiz eder.Bu adım, mülkün geçmişteki gelir ve giderlerine ve diğer rekabetçi özelliklerine dair bir çalışmayı da içerir.

n      Ardından Pazar beklentilerini yansıtan, belirli bir mülk sahibinin özel deneyimlerini göz ardı eden ve ilave analizler için bir format sağlayan bir nakit akışı geliştirilir.(Yeniden düzenlenmiş işletme tablosu)

GELİR KAPİTALİZASYONU
Brüt Gelir Ve Brüt Kira Çarpanı

n      Basit olarak Gayrimenkulun Değerinin kirasına veya gelirine oranıdır.

n      Değer